火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、街道办事处，市各有关单位：

　　现将《中山市国有建设用地合并与分割管理实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。

中山市人民政府

2022年2月14日

中山市国有建设用地合并与分割管理实施办法

第一章　总　则

　　第一条为进一步规范国土空间规划管控，有序解决土地规划历史遗留问题，推动重大项目落地，提高土地节约集约利用效益，助力经济高质量发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》等法律法规，结合《中山市建设用地规划条件管理办法》和本市实际，制定本实施办法。

　　第二条本市行政区域内因城乡规划调整需要对已办理不动产登记的国有建设用地进行合并与分割的，适用本实施办法。

　　第三条国有建设用地合并与分割应遵循以下原则：

　　（一）坚持政府主导，以政府鼓励的产业项目、城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施项目建设以及土地整备等需求为前提。

　　（二）坚持依法依规，在符合国土空间规划、出让合同或划拨决定书的约定的基础上，优化规划条件变更流程，完善出让合同签订及后续管理。

　　（三）坚持实事求是，妥善处理历史遗留的多宗用地整体报建、跨多宗用地建设等问题，规范不动产登记行为。

　　（四）坚持节约集约，通过国有建设用地合并整合利用、分割盘活，提高土地节约集约利用水平及利用效益。

　　第四条国有建设用地合并与分割，应当同时符合下列要求：

　　（一）总体规划划定为建设用地；

　　（二）属闲置土地的已按规定处置；

　　（三）不涉及司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地使用权；

　　（四）地上房屋未办理《预售许可证》或土地未以分摊面积登记到房屋买受人名下（含预告登记）；

　　（五）出让合同未约定不允许合并或分割（因政府实施规划调整导致用地被部分收回土地使用权后剩余用地需整合开发，以及属工业用地、仓储用地除外）；

　　（六）符合交通及市政基础设施设计、城市设计（建筑及景观设计）、历史文化保护、海绵城市建设、河岸线退让、公共服务设施配套等相关规划要求。

　　第五条国有建设用地合并与分割，应核发建设用地规划条件变更批复书（明确规划指标）及三线图、建设用地规划许可证，评估并补缴土地出让金，重新签订出让合同、签订出让合同变更协议或划拨补充协议，并办理不动产登记。

第二章　国有建设用地合并

　　第六条国有建设用地合并，是指依据国土空间总体规划及详细规划，将同一土地使用权人名下已办理不动产登记、同为出让或划拨和土地登记用途相同的若干宗相连用地整合为单宗用地。属下列情形之一的，可办理国有建设用地合并：

　　（一）土地登记用途为住宅（含商业住宅，下同）、商业用地（含商业办公，下同），且属协议出让用地的；或虽属公开出让用地，但因政府实施规划调整导致用地被部分收回土地使用权后，剩余部分用地需整合开发的；

　　（二）土地登记用途为公共设施、教育、文体、医疗卫生、行政办公等公益公建用地（统称公益公建用地）、工业（商品厂房项目和新型产业用地除外，下同）、仓储或商业（仅限划拨征地留用地）的；

　　（三）出让合同明确用地允许与周边地块整合开发的；

　　（四）单个建设工程规划许可证涉及多宗用地，或地上建筑物跨多宗用地并已办理不动产登记的。

　　前款用地中部分被规划为道路、绿地、广场等的，允许以证载土地用途为单一主要用途整宗用地办理国有建设用地合并手续。

前款第（一）（三）（四）项情形中的商业住宅与住宅可按住宅用途办理国有建设用地合并，且第（一）项情形的须经市土地管理委员会审议同意。

　　第七条合并后国有建设用地的规划指标按以下方式确定：

　　（一）容积率。住宅及商业用地合并后的容积率按合并前各宗用地出让合同（或划拨批准）的约定确定。即合并后用地容积率=各宗用地计容建筑面积总和÷各宗用地面积总和。

　　工业、仓储及公益公建用地合并后的容积率按详细规划确定，其中工业用地的容积率须结合项目行业容积率准入标准要求确定容积率下限。

　　（二）其他规划指标。国有建设用地合并后用地的绿地率、建筑密度、建筑高度等规划指标按详细规划确定。

　　国有建设用地合并前规定需配建公共服务设施的，合并后不得减少配建数量或降低配建标准。

　　商业住宅与住宅用地合并后须配置的商业建筑面积为合并前允许配置的商业建筑面积最大值。

　　第八条合并后的国有建设用地按合并前土地登记用途对应的不动产登记规范办理不动产登记。其中，商业住宅与住宅用地合并的，按住宅用途对应的不动产登记规范办理不动产登记。

　　第九条合并后国有建设用地须重新约定开工、竣工时间，自重新签订出让合同、签订出让合同变更协议或划拨补充协议之日起六个月内为开工日期；工业、仓储用地自约定开工之日起一年内竣工，住宅、商业及公益公建用地自约定开工之日起两年内竣工。

　　第十条合并后建设用地的剩余使用年限为原登记的剩余使用年限。合并前多宗土地的剩余使用年限不一致的，合并后用地的剩余使用年限可按合并前多宗土地中的最短或最长进行约定。

　　第十一条工业、仓储、国有划拨公益公建用地、国有划拨村集体名下征地留用地的合并，不需征收土地出让金差额，但合并后用地的剩余使用年限增加的，须结合使用年限进行评估，合并后土地的价值高于合并前多宗土地价值总和的，土地使用权人应补缴土地出让金。

　　除工业、仓储、国有划拨公益公建用地、国有划拨村集体名下征地留用地外的其他用地，须对合并前后的土地分别进行评估。合并后土地的价值高于合并前多宗土地价值总和的，土地使用权人应补缴土地出让金。

第三章　国有建设用地分割

　　第十二条国有建设用地分割，是指为落实城乡规划调整、满足公共服务设施和公共安全设施建设等需求，依据国土空间总体规划及详细规划，土地使用权人将已办理不动产登记的单宗建设用地分为若干宗独立的用地。

　　因城乡规划调整，导致部分土地已登记用途与详细规划用途不相符，且符合改变土地用途规定的，经市土地管理委员会审议同意，土地使用权人可办理国有建设用地分割，将与详细规划用途不相符部分办理国有建设用地分割手续。分割后详细规划用途不相符部分须同时办理改变土地用途手续，且分割后单宗住宅用地不得少于10亩，单宗商业用地、工业用地不得少于5亩。

　　第十三条已登记用途与详细规划用途相符的部分按原土地登记用途办理不动产登记，与详细规划用途不相符的部分按详细规划用途办理改变土地用途手续并办理不动产登记。

　　第十四条国有建设用地分割后按照原土地登记用途办理不动产登记的，除住宅、商业用地的容积率应根据分割前用地出让合同的约定确定外，分割后各宗用地的规划指标按详细规划确定；分割后按照详细规划用途办理改变土地用途手续的，规划指标按详细规划确定。

　　第十五条国有建设用地分割后按照原土地登记用途办理不动产登记的，其剩余使用年限与原登记剩余使用年限一致；分割后按照详细规划用途办理改变土地用途手续的，其使用年限按新用途的法定最高年限重新约定。

　　第十六条已登记用途与详细规划用途不相符的用地，分割前后经市场评估产生土地价值差额的须补缴土地出让金。应补缴土地出让金=分割后改变土地用途用地的市场评估价+分割后详细规划用途相符的剩余用地的市场评估价-分割前用地的市场评估价。

　　第十七条已登记用途与详细规划用途不相符的用地属闲置土地的，分割后用地的开工、竣工时间按闲置土地处置方案的要求确定；不属闲置土地的，分割后不改变土地用途部分用地的开工、竣工时间以分割前用地出让合同约定确定，改变土地用途部分用地的开工、竣工时间则按市土地管理委员会审议通过的方案执行。

第四章　监督检查

　　第十八条市自然资源局负责办理国有建设用地合并与分割手续，包括出具建设用地规划条件变更批复书及三线图、建设用地规划许可证，组织地价评估，按程序报市政府批准后重新签订出让合同、签订出让合同变更协议或划拨补充协议，并办理不动产登记。镇人民政府（区管委会、街道办事处）负责落实土地管理属地责任，对辖区建设用地的开发建设进行跟踪管理。

　　第十九条市自然资源局、镇人民政府（区管委会、街道办事处）等相关部门及工作人员违反本实施办法的规定办理国有建设用地合并与分割，或违规进行审查的，由市人民政府责令纠正，并按规定追究相关人员责任；构成违法的，依法追究法律责任。

　　第二十条土地使用权人违反本实施办法规定，提供虚假材料申请办理国有建设用地合并与分割的，将土地使用权人失信行为纳入信用记录向社会公布，构成违法的，依法追究法律责任。

第五章　附　则

　　第二十一条建设用地中部分经法院处置后须办理土地部分转让的，依照法院出具的生效法律文书或协助执行通知书依法办理土地部分转移登记。

　　第二十二条公益性建设项目拆迁安置地涉及国有建设用地分割的，按照我市公益性建设项目历史拆迁安置地处理有关规定执行。

　　第二十三条　住宅、商业用地开发建设后涉及部分配套公建设施用地移交的，按我市公建设施建设管理有关规定执行。

　　第二十四条个人自建住房用地合并后仍属个人自建住房用地的，允许结合其建筑方案在规划允许范围内确定合并后的容积率等各项规划指标，建设用地合并不需提请市土地管理委员会审议。

　　第二十五条本实施办法自印发之日起施行，有效期为5年。《中山市国有建设用地合并与分割管理实施办法（试行）》（中府〔2020〕101号）同时废止。